미국경제지표) 상업용 부동산 오피스 6월 커머셜엣지 리포트

 
안녕하세요 경제집표 분석가 비오입니다. 반갑습니다. 
 
어제 금요일도 엄청 무더운 날씨가 계속 되었습니다. 아이들과 국립과천과학관을 오전~오후 타임을 이용해서 다녀왔는데, 주차장에서 과학관 건물 안까지 걸어가는 10분도 채 안되는 시간을 걸으니 땀이 흐르는게 느껴집니다. 얼마나 더운지 반바지를 입은 저는 다리에 햇빛에 통증이 느껴지는거 보고 적잖이 당황했습니다.
 
햇빛이 이렇게까지 뜨겁다고? 몸소 체험하며 과천과학관 문이 열리자마자 느껴지는 에어컨 바람은 말 그대로 천국에 들어온건 아닌가 싶을 정도로 시원함을 안겨주었습니다. 아이들도 ㅎㅎ;; 시원하다고 좋아합니다. 다 똑같겠죠. 무더위 앞에서는 !!
 

source : commercialedge.com

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7월에 발표된 6월 CommercialEdge 에서 발표하는 대도시권 상업용 부동산 오피스 공실률 보고서를 토대로 작성합니다. 매월 발표되는 지표로서 최근 해외 부동산 투자 관련 악재 뉴스가 하나씩 터져 나오고 있습니다. 손실금액도 천억 단위를 보일 정도로 적지 않은 규모이기에 현재 어려움을 겪고 있는 국내와 함께 해외에서도 어려운 소식들이 이어지고 있습니다. 
 
7월 부제로 ''Medical Office maintains stability'' 라는 타이틀에서 짐작이 되실 겁니다. 의료용 오피스 사무실이 타업종 대비 좋은 흐름을 보이면서 시장을 이끌고 있다는 것을 판단해 볼 수 있습니다.
 

source : commercialedge.com

 

보고서 내용 중에서 몇 가지 내용을 뽑아 확인해보면,

1) : 원격 및 하이브리드 작업은 오피스 사무 부문에 큰 피해를 입힘에 따라 의료 사무실 건물은 점점 더 안전한 시장으로 간주되었음. 의료사무실건물은 2020년 3월부터 사무 부문이 골칫거리로부터 보호되어 매년 일관된 흐름을 보였습니다. 
2) : 현재 사무실 폭풍 속 안정한 항구를 찾는 것 외에도, MOB는 매력적인 다양한 요인들이 있습니다. 인구는 고령화되고 있다. - 미국 인구 조사국은 2030년까지 18세 미만보다 65세 이상의 사람들이 더 많을 것이라고 예측하고 있는데, 이는 의료 서비스의 필요성을 증가시킬 것입니다.
3) : 의료 기술과 치료의 발전은 병원 체류를 요구하던 절차를 외래 진료로 이동시켰고, MOB는 경제상황과 관계없이 사람들이 계속해서 의료 서비스를 필요로 할 것이기 때문에 대부분 경기침체로부터 분리되어 있다. 
 

source : commercialedge.com

 
당사의 사무실 시장 전망은 아픙로 수년간 의료 사무실 건물에 대한 수요가 증가할 것으로 예상되며, 가장 큰 원동력은 앞서 언급한 인구변화입니다. 아픙로 건물 소유주들, 특히 병원 근처에 부동산을 소뮤한 건물 소유주들은 일반 사무실을 의료 사무실로 전환할 것으로 예상할 수 있습니다. 원격 의료 서비스는 의료 사무실 수요에 대한 사소한 위협이지만, 전면적인 교체라기보다 직접 방문하여 의료서비스를 보완하는데 더 가깝습니다. 
 
한국에도 최근에 도심지 또는 인근에 요양병원으로 변경되는 현상들을 쉽게 보셨을거라고 생각합니다. 직장이 있는 부천 회사 인근에도 기존 병원에서 요양병원으로 변경된 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그만큼 고령화 문제는 앞으로도 보고서에 언급된 것처럼 인구구조상 오피스 공실률을 끌어 내리는 역할을 하는 시장이 될 것으로 보입니다.

 

 

 

source : commercialedge.com

 
대도시권 상업용 오피스 공실률 전국치는 전월대비 0.1% 상승한 17.1%를 기록하였습니다. 공실률이 높은 비율 순으로 작성된 데이터 자료를 보면 변동폭이 크게 나타나는 지역이 보여집니다. 휴스턴에서 계속해서 공실률 1위 자리를 불명예스럽지만 보이고 있고, 캘리포니아주에 속해 있는 샌프란시스코 상업용 부동산 대도시권 오피스 공실률 상승세가 계속되고 있습니다. 
 

source : rent.com

 
이번 6월 지표에는 1%가 넘는 공실률 증가세가 확인이 되었습니다. 캘리포니아주는 빅테크 기업들이 즐비한 주로서 테슬라  메타 구글 알파벳 마이크로소프트 블라자드와 같은 기업들이 위치하고 있으며, 실리콘밸리가 있는 지역이기도 합니다. 스타트업 회사들이 많은 지역이기 때문에 사무실 공실률 증가 소식은, (현금이 풍부한) 빅테크 기업들은 문제가 되지 않겠지만,
 
주거렌트비 메트로 변화율에서 YOY 하락 변동률이 큰 지역들과 해고자수 추이 / 오피스공실률이 그 흐름을 함께 하고 있는 듯 하며, 산업의 집중도 여부에 따라서도 해고자수와 주거렌트비와 함께 영향을 받는 것으로 판단이 됩니다.
 

source : fred.stlouisfed.org

 
스타트업 쪽에서 문제 가능성과 원격근무(재택근무) 확대로 인한 이유를 추론해 볼 수 있습니다. 스타트업 회사들은 유동성 문제를 겪고 있을 가능성이 높죠. 이유 중에 하나는 소기업 대출기준강화 지수가 경제위기가 왔던 시기에 보였던 저항 구간에서 둔화되고 있는 모습입니다. 
 

source : commercialedge.com

 
서부 시장은 기술 부문 중심의 역풍으로 인해 일부 가장 큰 공실률을 지속하고 있다. 상반기 말 샌프란시스코는 전년 동기 대비 3.64% 증가한 21.06를 기록하며 이 지역에서 가장 높은 공실률을 기록하였음. 동시에 생명과학 부문의 호조 덕분에 샌디에고는 6월말 15.54%로 지역에서 가장 낮은 사무실 공실률을 기록하였음.
 

위에서 언급했듯이 빅테크 기업들이 몰려있는 캘리포니아주에서 정리해고 이슈가 작년말부터 올해 상반기까지 이어졌던 점을 고려하면, 공실률 증가세가 빠른 이유는 납득이 될 것으로 생각합니다.

 

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지난 달에 발표한 자료와 그 흐름의 변화가 없는 것으로 확인됩니다. (아니면 업로드시 문제가 있는건 아닌지? 옆으로 흐름이 이어져야 하는데 전월과 비교시에 횡보를 하거나 하는 데이터 흐름이 있어야 하는데 없네요. 그냥 분기로 통으로 가려고 하나 듯 합니다. 2분기 데이터가 나오면 더 정확하게 알 수 있을 듯 합니다.
 
거래액 규모는 여전히 하락추세가 이어지고 있습니다. 가격 흐름은 횡보세로 변동폭이 없었으며, 2021년 4분기를 기점으로 6분기 연속 하락추세가 이어지고 있습니다. 2020 2분기보다 더 낮아진 거래액 규모가 둔화세와 함께 바닥현상이 나오게 될 가능성도 예상해보며 다음 달 지표를 확인해 보면 좋을거 같습니다.
 

source : commercialedge.com

 
상업용 부동산 오피스 고용 변화율입니다. 10%를 가리키는 지역은 이제 거의 없는 듯 합니다. 반면에 -3% 역성장 수치를 보이거나 그에 가까운 주황색 지역이 점차 많아지고 있습니다. 관련 업종의 고용지표가 하락의 의미는 업황에 대한 의문을 제기해 볼 수 있어야 합니다. 
 
https://v.daum.net/v/p90nx8sblV  
위 링크는 국내 금융사들이 영국 런던에 위치한 오피스빌딩 투자 후, 1400억이라는 손실이 발생할 가능성이 있다는 내용의 뉴스입니다. 국내 여건도 좋지 않은데, 해외에서도 손실이 발생이 되고 있고, 앞으로도 추가로 발생할 가능성이 매우 높다는게 개인적인 견해입니다. 
 
28일 개인소비지출 물가지수 관련 근원지표인 CORE PCE가 전월대비  0.5% 하락하며 아주 좋은 흐름을 보였습니다. 미국 증시는 또 높은 주가 상승이 나오며 시장을 환호하게 만들었죠. 단, 유가는 80달러대가 이어지고 있고, 경기침체 우려를 빗겨갈 수 있고, 앞서 연방공개시장위원회 FOMC 에서 올린 금리가 최종금리일 가능성까지.
 
오늘 6월 상업용부동산 오피스 공실률 보고서를 가지고 포스팅을 하였습니다. 커머셜엣지에서 발행하는 데이터로서 다양한 내용들이 포함되어 있습니다. 건설중 / 건설계획 관련 내용도 확인이 가능합니다.
 
토요일도 더운 날씨가 계속될 거 같습니다. 무더위 조심하시고, 행복한 주말 되십시요^^